Wat was er gebeurd?

Huurwoning onbewoonbaar verklaard. In januari 2025 werd de woning ongeschikt voor bewoning verklaard.

Huurder laat via e-mail vertrek weten. Een huurster liet in februari via e-mail weten dat ze het pand onmiddellijk zou verlaten, namelijk vijf dagen na het versturen van de e-mail. Ze reageert niet op de vraag voor een plaatsbeschrijving bij uittrede en overhandigt ook de sleutels niet. De huurder gaat ervan uit dat ze gelet op de gebreken in de woning de huur kon laten ontbinden ten nadele van de verhuurder.

Wat met achterstallen en huurschade? De verhuurder stapte naar de vrederechter ter invordering van de huurachterstal en de huurschade. Hij stelde immers vast dat het pand verwaarloosd achtergelaten werd.

Huurder moet achterstal en huurschade vergoeden. De rechter oordeelde dat de huurder niet zelf mocht besluiten dat de huur (buitengerechtelijk) ontbonden was en ook dat de vordering van de huurder tot (gerechtelijke) ontbinding ongegrond was. Hij willigde de vordering van de verhuurder tot betaling van de huurachterstal en de huurschade in. In dit geval had de verhuurder zelf geen ontbinding van de huurovereenkomst gevraagd, waardoor hierover geen uitspraak gedaan wordt.

Welke argumenten waren van belang?

Bij de aanvang van de huur was woning in orde. De rechter bracht in herinnering dat er een verschil is tussen inbreuken op de kwaliteitsvereisten die aanwezig waren bij het begin van de huurovereenkomst en inbreuken die ontstaan tijdens de huurovereenkomst. In casu bleek uit de intredende plaatsbeschrijving dat het goed bij het begin van de huurovereenkomst in orde was.

Huurder had vooraf geen gebreken gemeld. De vrederechter wees erop dat in dat geval gekeken moet worden naar de verplichtingen van zowel de verhuurder al de huurder en dat er onder meer onderzocht moet worden wat de ernst is van de schendingen, wie aan de basis ervan ligt en of de schendingen verholpen kunnen worden. Op een huurder rust de verplichting om een verhuurder op de hoogte te brengen van de herstellingen die door de verhuurder moeten gebeuren. In dit geval bleek dat de huurster de verhuurder niet behoorlijk ingelicht had over de inbreuken.

Niet duidelijk wie schuld heeft aan gebreken. In het verslag van de wooninspecteur bleek wel dat er gebreken waren, maar het was niet duidelijk wie van beiden daar precies schuld aan had. Daarnaast wees de rechter erop dat de verhuurder na kennisname van het verslag onmiddellijk het nodige gedaan had om de tekortkomingen te verhelpen.

Conclusie: geval per geval te bekijken . Is de woning onbewoonbaar verklaard, dan heeft dat niet automatisch tot gevolg dat de ontbinding ten laste van de verhuurder gegrond is. Als blijkt dat de inbreuken hoofdzakelijk te wijten zijn aan de houding van de huurder die onder meer niet voldaan heeft aan zijn meldingsplicht, dan kan de ontbinding ten laste van de verhuurder niet verantwoord worden.