Gaat het om een handelshuurcontract?

Concrete activiteit van belang…  De handelshuurwet is van toepassing wanneer er een kleinhandel in het gehuurde goed wordt uitgebaat en er een rechtstreeks contact is met het publiek.

Geldt niet voor kantoor. Een kantoor is iets heel anders dan het verkopen van goederen en/of diensten in een kleinhandel, m.a.w. in het klein en aan een publiek van consumenten (dus niet enkel zakelijke klanten). Ook het rechtstreekse contact met het publiek in het gehuurde goed is er in een kantoor niet. Hiermee wordt bedoeld dat de huurder zijn cliënteel opbouwt omwille van zijn ligging (bv. een kledingzaak, een interimkantoor). Dat is niet het geval in een kantoor, waar af en toe een bedrijfsklant (b2b) over de vloer komt. Op de verhuur van kantoren zal dus veelal de gewone ‘gemene’ huurwetgeving van toepassing zijn.

Let op!  Wanneer expliciet is afgesproken in het contract dat de regels van de handelshuurwet van toepassing zijn, zal de handelshuurwet gelden, ook al zou die voor een bepaalde activiteit niet ‘automatisch’ van toepassing zijn geweest.

Handelshuurder eruit zetten is moeilijk! Zit de handelshuurder zes maanden of langer in het pand, dan zal hij er niet kunnen worden uitgezet, ook al zou zijn huurcontract geen vaste datum hebben. Een handelshuurder kan er in principe enkel worden uitgezet als er hierover een uitdrukkelijk beding in het handelshuurcontract staat. Zelfs in dat geval kan de huur enkel om welbepaalde redenen worden beëindigd (eigen gebruik, uitsluiting van elke handelsonderneming, wederopbouw, grove tekortkomingen), en dit binnen de 3 maanden na aankoop, en met een opzegtermijn van 12 maanden. Bovendien zal de koper, afhankelijk van de reden tot beëindiging, een uitzettingsvergoeding moeten betalen aan de huurder.

Soepeler bij een 'gemene huur'

Wat bij de verkoop van het gebouw? Als algemeen principe geldt dat de huurder niet uit het gehuurde goed kan worden gezet indien het huurcontract een ‘vaste datum’ heeft. Dat is het geval wanneer het huurcontract werd geregistreerd, werd opgenomen in een authentieke akte of indien een van de ondertekenaars overleden is.

Tip.  De huurder kan wel uit het gehuurde goed worden gezet als zijn contract geen vaste datum heeft of als het contract de mogelijke uitzetting zou voorzien.

Hoe gaat u als eigenaar daarmee om? De nieuwe eigenaar moet – als er geen vaste datum is – vooral de huur niet ‘opzeggen’, want daaruit kan worden afgeleid dat hij het bestaan van een huurcontract erkent. Hij moet dan eenvoudigweg eisen dat de huurder vertrekt (desgevallend met een respijttermijn).

Let op!  De uitgezette huurder kan in dat geval wel trachten een schadevergoeding te bekomen van de oorspronkelijke verhuurder. Indien evenwel de registratieverplichting op de huurder rustte en hij dit heeft nagelaten, zal dat moeilijk zijn.

Afwijking in het contract mogelijk. Plant u een verkoop en wenst u van de huurder af te geraken? Check dan zeker uw contract. Bij een gemene huur kan men de opzegmogelijkheden vrij bepalen. De kans bestaat dat u gebruik kan maken van een opzegmogelijkheid in het contract (bv. tegen het verstrijken van een driejarige periode, met een opzegtermijn van zes maanden, enz.).