Belangrijk detail: de aankoop vond plaats via een wederkerige aankoop-verkoopbelofte en niet via een klassieke compromis. Bij een wederkerige belofte komt de verkoop doorgaans pas tot stand op het tijdstip van de authentieke akte. Op dat ogenblik wordt ze ‘gelicht’. Net daarom worden wederkerige beloftes soms gebruikt om het tijdstip van de aankoop voor fiscale doeleinden later te leggen.

Bij een onderhandse verkoopovereenkomst zit het immers anders: de fiscus neemt de datum van ondertekening daarvan in aanmerking.

De koper kon in dit geval niet genieten van een gunsttarief. Hij moest het standaardtarief betalen. Dat standaardtarief zou op 01/01/2022 stijgen van 10% naar 12%.

Koper en verkoper ondertekenden een wederkerige belofte op 15/09/2021. Met andere woorden: gezien de aankomende hervorming had het een race tegen de tijd moeten zijn om de akte voor 1 januari verleden te krijgen. Om zo te garanderen dat de koper slechts 10% zou moeten betalen i.p.v. 12%.

Finaal werd de akte echter pas verleden op 10/03/2022. Aan het Hof van Beroep om uit te vissen wie daarvoor de hoofdverantwoordelijkheid droeg.

De rol van de notaris

De notaris werd ingeschakeld op 27/09/2021. Toen kreeg hij de opdracht om de authentieke akte op te stellen. De notaris was met andere woorden niet betrokken bij de keuze voor een wederkerige belofte in plaats van een compromis. Op dat vlak kan de notaris niets verweten worden.

Maar, de notaris heeft ook na zijn aanstelling niets ondernomen om de koper te wijzen op het belang van het tijdig verlijden van de akte, gezien de nakende fiscale wijzigingen. Nochtans vindt het Hof duidelijk dat dit tot de taken van de notaris behoort: 

‘De informatie en raad die de notaris geeft over het ter gelegenheid van de aankoop van een onroerend goed aan de Staat verschuldigde registratierecht moet volledig zijn en strekt zich derhalve tevens uit tot de omvang van het tarief van dit recht.’

Het feit dat hier een wederkerige belofte was afgesloten, zorgt bovendien voor het verzwarend element dat de datum van de akte doorslaggevend is. Dat had de notaris tot extra voorzichtigheid moeten nopen: 

‘De wijziging van de registratierechten in 2022 ten opzichte van in 2021 was zodoende onder deze Overeenkomst een belangrijk element dat onder de informatieverplichting van de notaris viel, nu het deze notariële akte was – en niet de Overeenkomst – die op tijdstip van het verlijden ervan de registratierechten verschuldigd maakte.’

Het Hof kan niet anders dan concluderen dat een meer proactieve houding van de notaris – inclusief correcte informatie & advies aan de koper – perfect mogelijk had kunnen maken dat de akte nog in 2021 zou zijn verleden.

De notaris heeft in deze een algemene informatieplicht, waar duidelijk een inbreuk op is begaan.

Het Hof volgt de notaris ook niet in zijn poging om de aansprakelijkheid hiervoor af te schuiven op de vastgoedmakelaar. Het Hof is daarover formeel: 

‘L. voert onterecht verweer dat hij er van kon uitgaan dat P. afdoende zou zijn ingelicht “onder de begeleiding van een professionele vastgoedmakelaar”. De notaris kan zijn informatie- en raadgevingsplicht niet afwentelen op de vastgoedmakelaar. De taak van de notaris beperkt zich geenszins tot het louter verstrekken van authenticiteit aan het tussen koper en verkoper bereikte akkoord.’

Waarom is de vastgoedmakelaar toch ook betrokken partij?

Kort gezegd: omdat de vastgoedmakelaar op een ander domein fouten heeft gemaakt.

Dat is dus niet zo wat het verkooprecht betreft. Het Hof stelt zeer expliciet dat de vastgoedmakelaar niet tot taak had om de koper erop te wijzen dat de keuze voor een wederkerige belofte fiscale impact kan hebben: 

‘Haar voorlichtingstaak als makelaar beperkte zich dan ook, wat de koper betreft, tot de noodzakelijke wettelijke informatie over het vastgoed, voorwerp van de transactie, maar strekt zich ten opzichte van de koper niet uit over de opportuniteit en draagwijdte van de gekozen vorm van overeenkomst en haar voorwaarden, ten deze een optieovereenkomst, ter realisatie van de uiteindelijke verkoop. Terecht stelt de vastgoedmakelaar dat het aan P. toekwam zich daarvoor gebeurlijk te laten bijstaan door een raadsman naar haar keuze, wat zij naliet.’

Toch moet deze stelling genuanceerd worden. Hier lijkt het vooral zo te zijn dat de keuze voor een wederkerige belofte was gemaakt voordat er signalen waren van een fiscale hervorming. Vraag is dan ook of het Hof een gelijkluidend arrest zou hebben geveld, indien op het ogenblik van de ondertekening van de overeenkomst duidelijk was dat de vorm ervan fiscale consequenties kon hebben. De vastgoedmakelaar stelt doorgaans de compromis of de wederkerige optie op. Als auteur van het document lijkt het perfect denkbaar dat in een andere situatie de rechtbank wel een aansprakelijkheid weerhoudt.

Dat gezegd zijnde, blijkt een vastgoedmakelaar zich dus wel degelijk enigszins te kunnen beschermen door op fiscaal vlak door te verwijzen naar een notaris en zelf geen stellige uitspraken te doen.

Waar ging de vastgoedmakelaar dan wel de mist in? Bij het opvragen van de stedenbouwkundige informatie. Die was nog niet beschikbaar op het moment van ondertekening van de wederkerige belofte. Die werd bijgevolg aangegaan onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van deze info.

Feit is dat de vastgoedmakelaar heeft nagelaten om bij de gemeente aan te dringen op het verstrekken van de stedenbouwkundige inlichtingen. Daardoor sleepte het dossier aan. De aanvraag blijkt immers bij de gemeente op een zijspoor te zijn geraakt. De vastgoedmakelaar stuurde echter geen herinneringsmails en lijkt het dossier na de ondertekening van de belofte eerder te hebben ‘gelost’.

In casu heeft dat consequenties gehad. Het uitblijven van de stedenbouwkundige inlichtingen betekende immers dat de notaris blok zat en niet in actie kon schieten met de redactie van de akte. De (ver)koop kon immers pas gelicht worden als de stedenbouwkundige inlichtingen waren overgemaakt aan de koper.

Het relaas van het Hof maakt duidelijk hoe zwaar de rechtbank hier aan tilt:

Het hof beoordeelt het optreden van de vastgoedmakelaar in verband met het opvragen van de stedenbouwkundige documenten als onzorgvuldig en in strijd met wat iedere andere zorgvuldige makelaar geplaatst in dezelfde omstandigheden zou doen.

Niet betwist wordt dat de aanvraag van deze stedenbouwkundige informatie in eerste orde door de gemeente Kortessem over het hoofd werd gezien. Dit wordt ook door Kortessem erkend. Zij verhielp hier ook aan van zodra zij hierover door de vastgoedmakelaar werd gerappelleerd en leverde onmiddellijk nadien de nodige documenten af.

Waar de oorspronkelijke aanvraag dateerde van 15.09.2021 en de vastgoedmakelaar hieraan werd herinnerd door de notaris op 08.10.2021 deze slechts een rappel aan Kortessem te hebben verzonden op 14.01.2022, ergo 4 maanden na de aanvraag.

Iedere zorgvuldige vastgoedmakelaar zou na het verstrijken van een geredelijke termijn van 30 dagen, een herinnering aan de gemeente hebben gestuurd, minstens het verder verloop van de aanvraag aan een rappelagenda hebben gekoppeld. Het feit dat slechts na 4 maanden Kortessem werd gerappelleerd (ondanks een herinnering van de notaris aan haar adres) toont aan dat de vastgoedmakelaar aan deze zorgvuldigheidsplicht is tekort gekomen.